《呼和浩特市物業(yè)服務(wù)人退出項目管理辦法（試行）》政策解讀

2025年12月16日，呼和浩特市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《呼和浩特市物業(yè)服務(wù)人退出項目管理辦法（試行）》（呼住建發(fā)〔2025〕288號，以下簡稱《辦法》），現(xiàn)解讀如下：

一、《辦法》制定的必要性

隨著我市物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)人退出項目管理過程中暴露出一系列問題，如退出程序不規(guī)范、移交流程不順暢、資料和財物交接缺位、債務(wù)糾紛頻發(fā)等，嚴(yán)重影響了物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性和穩(wěn)定性，損害了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益。尤其在當(dāng)前物業(yè)管理市場轉(zhuǎn)型和規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵階段，部分項目因退出機制不健全導(dǎo)致服務(wù)斷檔、管理真空等問題，群眾反映強烈。為切實規(guī)范物業(yè)服務(wù)人退出行為，明確退出各方的權(quán)利與義務(wù)，保障物業(yè)服務(wù)項目有序銜接，維護物業(yè)管理市場秩序和社會穩(wěn)定，制定本《辦法》具有重要的現(xiàn)實緊迫性和制度必要性。

二、《辦法》制定的主要依據(jù)

《辦法》起草的主要依據(jù)是《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第379號）《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》《呼和浩特市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)。

三、《辦法》的主要內(nèi)容

（一）明確職責(zé)分工

辦法清晰界定了市、旗縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門在退出管理中的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督職責(zé)，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）作為具體實施主體，負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)解決爭議糾紛，居民委員會（村民委員會）予以協(xié)助。

（二）確保移交資料完整傳承

辦法明確了物業(yè)服務(wù)人退出時必須移交的具體內(nèi)容清單，包括物業(yè)服務(wù)用房、公共設(shè)施設(shè)備、檔案資料、公共收益余額、業(yè)主清冊及繳費信息等。承接查驗過程須制作詳細(xì)記錄，并由各方簽字蓋章確認(rèn)，作為明確責(zé)任歸屬的關(guān)鍵依據(jù)。

（三）設(shè)立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)兜底保障機制

為防止因物業(yè)服務(wù)人退出出現(xiàn)管理“真空”，《辦法》設(shè)立了應(yīng)急服務(wù)機制。當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)棄管或原物業(yè)服務(wù)人退出后業(yè)主大會未能及時選聘新物業(yè)服務(wù)人時，應(yīng)由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)選聘應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人。未獲授權(quán)的，由居委會組織業(yè)主代表會議確定。選聘的應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人應(yīng)具備良好的服務(wù)能力與信用狀況，其提供臨時服務(wù)的時間原則上不超過六個月。

（四）規(guī)范各類情形下的退出程序

《辦法》詳細(xì)規(guī)定了不同情形下退出的核心要求，包括物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主大會要求提前解除合同的，要提前書面通知對方及屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）；退出相關(guān)事宜在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告7日；雙方應(yīng)就退出時間等關(guān)鍵事項簽訂書面協(xié)議；業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應(yīng)依法及時組織選聘新物業(yè)服務(wù)人，并牽頭辦理新舊物業(yè)服務(wù)人之間的承接查驗與移交工作；新選聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將物業(yè)服務(wù)合同報屬地物業(yè)行政主管部門備案。同時物業(yè)服務(wù)人在未正式退出前，應(yīng)繼續(xù)按照合同約定做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)足額按時繳費至合同終止之日或經(jīng)雙方確認(rèn)的實際服務(wù)終止之日。

（五）規(guī)定必須強制退出的法定情形

《辦法》明確了4種物業(yè)服務(wù)人必須退出的四種情形，一是業(yè)主大會依法作出解聘決定并已選聘新物業(yè)服務(wù)人，且新合同生效的；二是物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會決定不再續(xù)約并已簽訂新物業(yè)服務(wù)合同的；三是物業(yè)服務(wù)人因破產(chǎn)、注銷等原因喪失履約能力的；四是業(yè)主大會依法決定實行自行管理的。并特別強調(diào)不得以存在債權(quán)債務(wù)糾紛、部分工作未完成等為由拒絕退出。

（六）構(gòu)建爭議解決與違規(guī)處理機制

一是爭議解決途徑：退出過程中發(fā)生糾紛，當(dāng)事人應(yīng)首先協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可申請行政主管部門、街道或人民調(diào)解組織調(diào)解。不愿或調(diào)解失敗的，應(yīng)依據(jù)合同約定通過仲裁或司法訴訟途徑解決。

二是違規(guī)行為處理：對不按規(guī)定退出的物業(yè)服務(wù)人，由旗縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門依法予以處理。業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，行政主管部門或街道辦事處有權(quán)責(zé)令限期改正或撤銷決定。業(yè)主委員會成員不當(dāng)干預(yù)選聘工作的，可以通過法定程序終止其資格，造成損失的依法追責(zé)。

四、實施時間

本辦法自2025年12月16日印發(fā)之日起正式實施，試行期為兩年。

本解讀旨在幫助公眾及相關(guān)單位更好地理解《辦法》內(nèi)容。具體執(zhí)行中，請以《呼和浩特市物業(yè)服務(wù)人退出項目管理辦法（試行）》正式文本規(guī)定為準(zhǔn)。

解讀人：邱建剛，聯(lián)系電話：0471-4903572