《呼和浩特市物業服務人退出項目管理辦法（試行）》政策解讀

2025年12月16日，呼和浩特市住房和城鄉建設局印發了《呼和浩特市物業服務人退出項目管理辦法（試行）》（呼住建發〔2025〕288號，以下簡稱《辦法》），現解讀如下：

一、《辦法》制定的必要性

隨著我市物業管理行業的快速發展，物業服務人退出項目管理過程中暴露出一系列問題，如退出程序不規范、移交流程不順暢、資料和財物交接缺位、債務糾紛頻發等，嚴重影響了物業服務的連續性和穩定性，損害了業主與物業服務人的合法權益。尤其在當前物業管理市場轉型和規范發展的關鍵階段，部分項目因退出機制不健全導致服務斷檔、管理真空等問題，群眾反映強烈。為切實規范物業服務人退出行為，明確退出各方的權利與義務，保障物業服務項目有序銜接，維護物業管理市場秩序和社會穩定，制定本《辦法》具有重要的現實緊迫性和制度必要性。

二、《辦法》制定的主要依據

《辦法》起草的主要依據是《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》（國務院令第379號）《內蒙古自治區物業管理條例》《呼和浩特市住宅小區物業管理條例》等法律法規。

三、《辦法》的主要內容

（一）明確職責分工

辦法清晰界定了市、旗縣（區）物業行政主管部門在退出管理中的政策制定、業務指導與監督職責，明確鄉鎮人民政府（街道辦事處）作為具體實施主體，負責牽頭協調解決爭議糾紛，居民委員會（村民委員會）予以協助。

（二）確保移交資料完整傳承

辦法明確了物業服務人退出時必須移交的具體內容清單，包括物業服務用房、公共設施設備、檔案資料、公共收益余額、業主清冊及繳費信息等。承接查驗過程須制作詳細記錄，并由各方簽字蓋章確認，作為明確責任歸屬的關鍵依據。

（三）設立應急物業服務兜底保障機制

為防止因物業服務人退出出現管理“真空”，《辦法》設立了應急服務機制。當物業管理區域出現棄管或原物業服務人退出后業主大會未能及時選聘新物業服務人時，應由業主委員會（物業管理委員會）根據業主大會授權選聘應急物業服務人。未獲授權的，由居委會組織業主代表會議確定。選聘的應急物業服務人應具備良好的服務能力與信用狀況，其提供臨時服務的時間原則上不超過六個月。

（四）規范各類情形下的退出程序

《辦法》詳細規定了不同情形下退出的核心要求，包括物業服務人或者業主大會要求提前解除合同的，要提前書面通知對方及屬地街道（鄉鎮）；退出相關事宜在物業區域內顯著位置公告7日；雙方應就退出時間等關鍵事項簽訂書面協議；業主委員會（物業管理委員會）應依法及時組織選聘新物業服務人，并牽頭辦理新舊物業服務人之間的承接查驗與移交工作；新選聘的物業服務人應將物業服務合同報屬地物業行政主管部門備案。同時物業服務人在未正式退出前，應繼續按照合同約定做好物業服務，業主應足額按時繳費至合同終止之日或經雙方確認的實際服務終止之日。

（五）規定必須強制退出的法定情形

《辦法》明確了4種物業服務人必須退出的四種情形，一是業主大會依法作出解聘決定并已選聘新物業服務人，且新合同生效的；二是物業服務合同期限屆滿，業主大會決定不再續約并已簽訂新物業服務合同的；三是物業服務人因破產、注銷等原因喪失履約能力的；四是業主大會依法決定實行自行管理的。并特別強調不得以存在債權債務糾紛、部分工作未完成等為由拒絕退出。

（六）構建爭議解決與違規處理機制

一是爭議解決途徑：退出過程中發生糾紛，當事人應首先協商解決。協商不成的，可申請行政主管部門、街道或人民調解組織調解。不愿或調解失敗的，應依據合同約定通過仲裁或司法訴訟途徑解決。

二是違規行為處理：對不按規定退出的物業服務人，由旗縣（區）物業行政主管部門依法予以處理。業主大會或業主委員會作出的決定違反法律法規的，行政主管部門或街道辦事處有權責令限期改正或撤銷決定。業主委員會成員不當干預選聘工作的，可以通過法定程序終止其資格，造成損失的依法追責。

四、實施時間

本辦法自2025年12月16日印發之日起正式實施，試行期為兩年。

本解讀旨在幫助公眾及相關單位更好地理解《辦法》內容。具體執行中，請以《呼和浩特市物業服務人退出項目管理辦法（試行）》正式文本規定為準。

解讀人：邱建剛，聯系電話：0471-4903572